Строители сталкиваются с ростом цен, вызванным торговой войной, но они могут предпринять важные шаги, чтобы помочь снизить этот риск.
Эта статья является частью серии «Пунктирная линия», которая подробно рассматривает сложный правовой ландшафт строительной отрасли. Чтобы просмотреть всю серию, нажмите здесь.
Подрядчики готовятся к новой волне повышения цен на материалы, поскольку новые и предлагаемые тарифы президента Дональда Трампа усиливают обеспокоенность в строительной отрасли.
Аналогичная политика, принятая во время первого срока Трампа, привела к тому, что базовые цены на сталь подскочили на 14%, прежде чем к концу 2019 года они установились на уровне 10%. Теперь, когда расходы на нежилое строительство уже снижаются , а стоимость материалов растет в преддверии новых тарифов, подрядчики снова взвешивают, как защитить себя от резких скачков цен.
На этот раз у подрядчиков есть план действий.
В разгар пандемии COVID-19 специалисты по строительству на собственном опыте убедились, как волатильность цен может нанести ущерб бюджетам. Многие настаивали на включении в контракты положений о существенной эскалации, которые позволяют корректировать цены из-за волатильности рынка.
По словам Мэтью Лонга, партнера по строительству в юридической фирме Cohen Seglias из Филадельфии, несмотря на первоначальное сопротивление, пандемия подтолкнула некоторых владельцев в конечном итоге принять эти положения, создав прецедент, на котором подрядчики могут попытаться остановиться в ближайшие годы.
«Условия повышения цен на материалы стали более распространенными во время первой администрации Трампа и были повсеместными во время пандемии», — сказал Лонг. «В то время владельцы, как правило, были вынуждены принимать эти условия. Подрядчики продолжали запрашивать условия повышения цен на материалы в последние годы, но с меньшим успехом».
Лонг сказал, что он ожидает возрождения условий существенной эскалации цен во время второй администрации Трампа. Фактически, многие стандартные отраслевые контракты, такие как контракты от ConsensusDocs, теперь включают приложения для существенной эскалации цен, сказал Зак Риппеон, партнер в офисе юридической фирмы Smith Currie Oles в Атланте.
«Слово «тариф», вероятно, не существует ни в одном стандартном контракте», — сказал Риппеон. «Но концепция существенной эскалации — это, безусловно, то, что обсуждается и согласовывается».
Вопрос денег и времени
Дэвид Сучар, партнер юридической фирмы Maslon из Миннеаполиса, отметил, что, хотя стандартные отраслевые контракты часто не предусматривают тарифы, подрядчики все равно могут защитить себя.
«Строительные контракты могут решать вопросы, связанные с тарифами» с помощью положений об эскалации, сказал Сушар. «Обычно они позволяют подрядчикам требовать дополнительную компенсацию, если тарифы приводят к увеличению расходов на определенные проектные материалы».
Тем не менее, Риппеон добавил, что тарифы, помимо увеличения расходов, также увеличивают сроки проекта, задерживая поставки материалов. Если подрядчик ждет иностранные материалы, которые теперь облагаются тарифами, он может столкнуться с перерасходом графика.
«Дело не только в деньгах — даже если я могу заплатить больше или получить возможность вернуть мне эти деньги, сколько времени мне теперь понадобится, чтобы получить этот материал?» — сказал Риппеон. «Поэтому я думаю, что защита подрядчиков должна быть сосредоточена на обоих, не только на влиянии тарифов на стоимость, но и на влиянии затрат на время».
Другие полезные положения
Еще одним распространенным подходом к смягчению последствий введения тарифов является использование положений об изменении законодательства, считает Джеймс Доерфлер, партнер в группе проектов и строительства юридической фирмы Reed Smith из Питтсбурга.
«Если вы подрядчик и у вас есть новый тариф, который был введен после того, как контракт был реализован, вы бы посмотрели на свой контракт, чтобы увидеть, будет ли тариф квалифицироваться как изменение в законодательстве», — сказал Дёрфлер. «Аналогично, вы бы посмотрели на положение о форс-мажоре, чтобы увидеть, подходит ли оно в качестве способа обоснования распоряжения об изменении».
Форс-мажорные оговорки охватывают непредвиденные события, которые делают исполнение невозможным или чрезмерно дорогостоящим. Некоторые подрядчики могут утверждать, что тарифы соответствуют этому порогу, но согласятся ли с этим суд или владелец — это отдельный вопрос, говорит Моника Дозье, партнер юридической фирмы Bradley из Бирмингема, штат Алабама.
«Тарифы обычно считаются налогами на импорт», — сказал Дозье. «Подрядчики должны уделять пристальное внимание условиям контракта, касающимся налоговой ответственности, изменений в законодательстве и даже форс-мажорных обстоятельств, чтобы понимать свои потенциальные права и средства правовой защиты в случае изменения тарифов».
Сучар предостерег от чрезмерного использования положений о форс-мажоре, поскольку они, как правило, имеют ограниченную сферу применения и зачастую обеспечивают лишь отсрочку выполнения графика, а не дополнительную компенсацию.
«Иногда стороны прибегают к форс-мажорным оговоркам для увеличения расходов постфактум, но это не предпочтительный путь», — сказал Сучар. «Более эффективно описать потенциальную проблему и заняться ею конкретно. Форс-мажорные оговорки также часто предусматривают только продление сроков, а не дополнительную компенсацию».
Самое очевидное решение — вписать в контракты пункты, связанные с тарифами, — это сложная задача, сказал Риппеон. Владельцы исторически отвергали эти положения, утверждая, что они вносят неопределенность в стоимость и риск для их бюджетов, сказал Уильям Томас, строительный юрист в юридической фирме Gausnell, O'Keefe & Thomas из Сент-Луиса и председатель комитета по строительному праву и судебным разбирательствам Международной ассоциации адвокатов защиты.
Даже если подрядчик настаивает на тарифной защитной оговорке, владельцы могут просто выбрать другую заявку без нее. Такие типы оговорок также часто требуют от подрядчиков закладывать такую большую подушку издержек, что они больше не будут участником с более низкой ценой, сказал Эндрю Ричардс, сопредседатель группы строительной практики в юридической фирме Kaufman Dolowich из Вудбери, штат Нью-Йорк.
Какой тип контракта лучше?
По словам Колма Нельсона, председателя группы по недвижимости в юридической фирме Stoel Rives из Портленда, штат Орегон, контракты с непредвиденными расходами и скидками позволяют корректировать цены на материалы.
«Многие строительные контракты — это контракты с гарантированной максимальной ценой. В этих контрактах подрядчику платят на основе себестоимости, плюс его гонорар, плюс непредвиденные расходы вплоть до гарантированной максимальной цены», — сказал Нельсон. «Поэтому возникает вопрос: «Для чего нужны непредвиденные расходы и можно ли их использовать при непредвиденных повышениях тарифов?» Использование непредвиденных расходов является предметом переговоров».
Нельсон также отметил, что скидки могут быть еще одним инструментом для управления колебаниями стоимости, связанными с тарифами. Если материалы попадают под скидку, цена контракта может расти или падать в зависимости от изменений стоимости в реальном времени.
«Если в корзине с учетом есть элемент, например, материал, цена контракта будет расти и падать в зависимости от того, насколько эта цена изменится», — сказал Нельсон. «Это способ дать подрядчику некоторое пространство в рамках гарантированного максимального контракта по цене, но не полностью без риска».
Дозье соглашается, что проекты, использующие структуру «издержки плюс» или гарантированную максимальную цену, допускают корректировку затрат при определенных условиях. Ассоциация генеральных подрядчиков Америки рекомендует использовать соглашения «издержки плюс» в свете тарифной неопределенности.
«В последнее время многие подрядчики начали вести переговоры об освобождении от уплаты срочных изменений в случае изменения тарифов в строительных контрактах», — сказал Дозье. «Другие предложили включить права на повышение цен, привязанные к общедоступным индексам сырьевых товаров, или даже к открытым условиям ценообразования на закупки с учетом издержек плюс».
Напротив, контракты с фиксированной ценой, которые устанавливают соглашение о фиксированной цене для проекта, оставляют подрядчиков более подверженными волатильности материальных цен, поскольку они предлагают меньше возможностей для корректировки затрат, сказал Дозье. Стейси Беркун Бом, сопредседатель строительной практики в Akerman, отметила, что специфика в языке контракта играет ключевую роль в управлении рисками, связанными с тарифами, особенно в соглашениях с фиксированной ценой, где владельцы стремятся поддерживать фиксированные структуры цен.
«Большая конкретность в пунктах о повышении цен лучше для толкования контракта», — сказал Беркун Бом. «Например, когда основой платежа является единовременная сумма, владельцы предпочитают описывать цену контракта как твердую и не подлежащую повышению в связи с повышением, включая тарифы».
Альтернативные подходы к распределению рисков
Некоторые подрядчики, особенно на крупных проектах, настаивают на иных подходах. Это включает эксперименты владельцев со способами распределения риска.
Во-первых, вместо того, чтобы заключать крупные контракты «под ключ», владельцы разбивают их на несколько работ. Это снижает финансовые риски для любой из сторон, сказал Доерфлер.
«Владельцы разбивают эти очень крупные проекты на более мелкие части, где они реализуют их поэтапно, разделяя ответственность», — сказал Дёрфлер. «Я ожидаю, что перспектива введения тарифов еще больше ускорит эту тенденцию».
Другая стратегия предполагает соглашения о разделении рисков между подрядчиками и владельцами для смягчения роста расходов, сказал Риппеон. Вместо того, чтобы одна сторона несла всю тяжесть роста цен на материалы, владельцы могут покрывать первые 5–10% перерасхода средств, а подрядчики будут нести ответственность за все, что выходит за эти рамки.
«Давайте договоримся, что первые X процентов перерасхода стоимости материалов понесет владелец, а остальное съест подрядчик», — сказал Риппеон. «Так что, если сталь подорожает на 20%, а владелец согласится съесть первые 5–10%, это даст подрядчику некоторую уверенность в том, что ему не придется съесть все».
Распределение рисков по тарифам часто согласовывается между участниками проекта, при этом доступны различные стратегии для решения проблемы потенциального увеличения затрат. Степень, в которой контракты могут переложить эти риски на владельцев, во многом зависит от условий контракта и рычагов влияния каждой стороны на переговорах, сказал Джон Нири, сопредседатель строительной практики в юридической фирме Akerman.
«Распределение рисков по тарифам является частью процесса переговоров по контракту между участниками проекта, и существует множество способов, с помощью которых стороны могут решить эту точку риска в своих контрактах», — сказал Нири. «Подрядчики могут быть абсолютно на крючке из-за роста цен, вызванного тарифами».
Рекомендуемая литература
- Как быть юридически готовым к Трампу 2.0 Джо Бусквин, Джули Страпп • 28 января 2025 г.
Sourse: www.constructiondive.com
